天花板在漏，看起來是樓上，但樓上不讓人進去看、不回訊息，或是一句「不是我家」就關門。調解開過了，一年過去還是一樣。這種情況在網路上的防水討論區很常看到。這篇整理遇到樓上不配合時，你可以照什麼順序走：先把能做的做完，再用法律給你的工具，最後才是打官司。
先確定：真的是樓上嗎？
這一步很容易被跳過，卻最重要。很多「樓上漏下來」的案子，查到最後是外牆、窗框繞進來的雨水，或是自家的管線。在你去敲樓上的門之前，最好先有一點根據：
- 什麼時候會濕？樓上洗澡、沖馬桶後才濕，才比較像樓上；下雨才濕，多半是外牆或屋頂
- 自家水錶有沒有在轉？如果在轉，先查自己家的給水管
- 水痕的位置正上方是什麼？樓上的浴室、廚房、陽台，還是只是樓板
這幾個判斷的做法，見天花板有水痕，該找水電還是抓漏。
樓上不讓進門，檢測還是可以從你家這一側先做：熱像儀看天花板的溫差分布、水分計量含水率範圍，搭配漏水發生的時間紀錄，多半能判斷出「很可能來自上方的哪個位置」。這份從樓下做的紀錄，是後面每一步的基礎。
第一步：把紀錄留好，用文字溝通
跟鄰居的事，能談就先談。但從第一天起就要留紀錄，因為之後不管走到哪一步，都要拿得出來：
- 漏水紀錄——每次發現變濕的日期、時間、照片。用鉛筆把水痕外緣描起來寫上日期，同角度拍照，擴大多少一目了然
- 損害紀錄——泡壞的天花板、木作、家具、家電，拍照並保留修繕估價
- 溝通紀錄——盡量用 LINE、簡訊或紙條，寫清楚狀況、附上照片，請對方在某個日期前回覆，或約時間讓師傅上去看。當面談完，也傳一段文字摘要給對方
- 檢測紀錄——從你家這一側做的檢測結果
如果有管委會或管理負責人，也把狀況用文字告訴他們。如果問題出在共用部分或樓板，本來就有他們的事（見後面「費用怎麼分」）。
第二步：法律其實給了你一個工具
很多人不知道，《公寓大廈管理條例》對「樓上不讓進」有直接的規定：
- 不得拒絕進入。住戶因為維護、修繕自己的專有部分，必須進入或使用其他住戶的專有部分時，其他住戶不得拒絕（第 6 條第 1 項第 2 款）。管委會或管理負責人因為修繕共用部分必須進入時，同樣不得拒絕（第 6 條第 1 項第 3 款）
- 但要用損害最少的方式。進入或使用時，應選擇損害最少的地方與方法，並修復或補償造成的損害（第 6 條第 2 項）
- 協調不成，可以請主管機關或法院處理。經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會可以請求主管機關，或向法院起訴，請求必要的處置（第 6 條第 3 項）
- 主管機關可以開罰。主管機關受理請求後，會通知對方限期改善；到期不改善的，可處新臺幣 3,000 元以上、15,000 元以下罰鍰，並可連續處罰（第 47 條第 3 款）
所以實務上的順序是：先用文字請對方配合，留下「已經協調過」的紀錄；對方仍拒絕，就帶著紀錄向所在縣市政府負責公寓大廈管理的單位提出請求。這一步不用打官司，也不用花錢。
這些規定適用於公寓、大樓這類區分所有的建築物；一般各自獨立的透天厝不適用，鄰居之間的糾紛要回到民法處理。（以上條文最後查證：2026-10-06，全國法規資料庫。這是條文的白話整理，不是法律意見；各縣市受理窗口與程序不同，請先電話詢問，個案請諮詢律師。）
第三步：調解
主管機關的程序是讓對方「配合進入」，但修繕費、損害賠償怎麼算，通常還是要談。這時候可以申請調解：
- 鄉鎮市區公所調解委員會——除了勘驗費要核實支付，不收任何費用（鄉鎮市調解條例第 23 條）；調解成立並經法院核定後，與民事確定判決有同一效力（同條例第 27 條）
- 和解一定要寫下來——不管是在調解會還是私下談成，當場把「誰修、修哪裡、什麼時候修完、費用誰出、修不好怎麼辦」寫成文字，雙方簽名。口頭答應的事，事後很容易翻盤
（鄉鎮市調解條例條文最後查證：2026-10-05，全國法規資料庫。）
第四步：鑑定與訴訟
前面都走不通，最後才是法院。走之前先知道三件事：
- 時間以年計。從起訴到判決，常常要一年以上，還不含上訴與執行
- 鑑定費不便宜。漏水案件多半需要鑑定，常見由法院囑託技師公會等專業團體進行，費用多半以萬元計，通常由聲請鑑定的一方先付
- 證據決定結果。前面留下的漏水紀錄、溝通紀錄、檢測報告，就是你在法庭上的籌碼
這也是為什麼前面三步要認真走：多數案子在主管機關或調解階段就能處理，不必走到這裡。
費用怎麼分？
查出來以後，修繕費用依漏水的位置分：
| 漏水來源 | 誰負擔 | 依據 |
|---|---|---|
| 樓上專有部分 | 樓上（例如樓上浴室防水層、樓上自家管線） | 公寓大廈管理條例第 10 條第 1 項 |
| 上下戶之間的樓板，或樓板裡的管線 | 上下兩戶共同負擔；能證明是某一戶造成的，由該戶負擔 | 第 12 條 |
| 共用部分（外牆、屋頂、公共管線） | 管委會以公共基金支付，或全體區分所有權人依比例分擔；規約或區分所有權人會議另有規定的，從其規定 | 第 10 條第 2 項 |
檢測費通常由提出需求的一方先付，之後再依查出來的結果請求。完整說明見抓漏費用怎麼算的第六節，也可以用漏水責任歸屬對照先查一次。頂樓與公共管線的情況，另外整理在頂樓、公共排水管漏水誰出錢。（條文最後查證：2026-10-05。）
如果你是樓上那一戶
反過來的情況也很常見：樓下說你家漏水，你配合了好幾次檢測和修繕，費用也分擔了，樓下還是說沒改善。這時候：
- 請對方拿出依據。每一次說「是你家」，都應該有檢測方法和結果，例如你家浴室的積水測試、管路試壓。沒有依據的要求，可以先請對方補
- 自己也找人看一次。對方找的師傅只代表一方的判斷。你可以另外請人從你家這一側檢測，兩份結果放在一起看
- 每一次配合都留紀錄。哪天讓誰進來、做了什麼、花了多少、誰付的，都寫下來
- 不能拒絕進入，但可以要求損害最少的方式。依第 6 條，你不能拒絕對方因修繕必要的進入；但對方也必須選損害最少的方法，並修復或補償你家的損害
修了幾次還在漏，很多時候代表來源根本不只一個，或根本不在你家。這時候與其再修一次，不如先停下來，請雙方都同意的第三方把來源查清楚。
常見問題
Q：樓上不讓進門，我可以直接找人去他家檢查嗎？
A：不行，不能擅自進入別人的住處。依公寓大廈管理條例第 6 條，對方不得拒絕因修繕必要的進入，但要透過協調、主管機關或法院來處理。先從你家這一側做檢測，並保留溝通紀錄。
Q：「樓上不讓進」要找哪個單位處理？
A：所在縣市政府負責公寓大廈管理業務的單位，各縣市的單位名稱不同。建議先打電話詢問受理方式，再帶著漏水紀錄與溝通紀錄提出請求。
Q：一定要寄存證信函嗎？
A：不一定。存證信函的作用是證明你在某個時間通知過對方什麼內容；LINE、簡訊截圖也能留下紀錄。對方完全不回應，或之後可能走法律程序時，存證信函是比較正式的做法。
Q：調解要錢嗎？
A：鄉鎮市區公所的調解，除了勘驗費要核實支付，不收任何費用（鄉鎮市調解條例第 23 條，最後查證 2026-10-05）。
Q：樓上已經修過了，我家還在漏，可以要求他再修嗎？
A：先確認來源是不是真的還在樓上。修過還漏，常常是來源不只一個，或根本不在樓上。建議請雙方都同意的第三方檢測，再談下一步。
Q：從我家這一側檢測，查得出樓上的問題嗎？
A：可以縮小範圍。熱像儀、水分計看得出濕的範圍與分布，搭配漏水發生的時間，多半能判斷出很可能來自上方哪個位置；要完全確認，最後通常還是要在樓上做積水測試。我們的一般會勘是 NT$3,500（含稅），報告書與訴訟用報告另計，見抓漏費用怎麼算。
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